Foglaló: mikor jár vissza, mikor veszítjük el, és mikor jár kétszeresen?
Egy ingatlan megvásárlásakor gyakran az egyik első fontos kérdés, hogy mekkora foglalót kell fizetni az eladónak. A foglaló azonban nem egyszerűen egy „előre kifizetett vételárrész": komoly jogi jelentősége van annak, hogy mi történik akkor, ha az adásvételi szerződés teljesítése végül meghiúsul.
Mi történik, ha a vevő meggondolja magát? Visszajár a foglaló, ha az eladó nem akarja eladni az ingatlant? Mi történik akkor, ha a bank nem adja meg a szükséges hitelt? És valóban kétszeresen jár vissza a foglaló?
A válasz minden esetben attól függ, miért hiúsult meg a szerződés, és ezért melyik fél felelős.
A foglaló szabályait elsősorban a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 6:185. §-a rendezi. A Kúria gyakorlata szerint a foglaló jogkövetkezményeinek alkalmazásakor nem önmagában a felek felróhatóságát, hanem a szerződés meghiúsulásáért fennálló felelősséget kell vizsgálni.
Mi az a foglaló?
A Ptk. 6:185. § (1) bekezdése alapján egy pénzösszeg akkor minősül foglalónak, ha annak átadására a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik.
Nem minden, a szerződés teljesítése előtt kifizetett pénzösszeg lesz automatikusan foglaló. A szerződésből egyértelműen ki kell derülnie annak, hogy a felek a pénzösszeget foglalóként adták.
Ingatlan-adásvételnél ezért különösen fontos, hogy az adásvételi szerződés pontosan meghatározza:
- a foglaló összegét;
- a foglaló jogcímét;
- a megfizetés módját és időpontját;
- a foglaló vételárba történő beszámítását;
- valamint azt, hogy a szerződés meghiúsulása esetén milyen jogkövetkezmények alkalmazhatók.
Mi történik a foglalóval, ha az adásvételi szerződést teljesítik?
Ha a szerződést a felek teljesítik, a foglaló beszámít a tartozásba, vagyis az adott esetben a vételár részét képezi.
Például egy 60 millió forintos ingatlan adásvétele esetén a vevő 6 millió forint foglalót fizet. Ha az adásvétel rendben teljesül, a vevőnek a fennmaradó 54 millió forintot kell megfizetnie.
A foglaló tehát nem a vételáron felül fizetendő összeg.
A Ptk. 6:185. § (2) bekezdése kifejezetten kimondja, hogy teljesítés esetén a tartozás a foglaló összegével csökken.
Mikor jár vissza a foglaló?
A foglaló visszajár, ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy amelyért mindkét fél felelős.
Ez a Ptk. 6:185. § (2) bekezdéséből következik.
A foglaló sorsának meghatározásához először azt kell megvizsgálni, hogy mi vezetett a szerződés meghiúsulásához, és ezért melyik fél felelős.
Ez a gyakorlatban sokszor komoly jogi kérdés.
Mikor veszíti el a vevő a foglalót?
Ha a szerződés teljesítésének meghiúsulásáért a foglalót adó fél felelős, akkor az adott foglalót elveszíti.
Ingatlan-adásvételnél ez például akkor merülhet fel, ha a vevő olyan okból nem teljesíti a szerződésben vállalt kötelezettségét, amelyért ő felelős.
Fontos azonban, hogy a vevő puszta kijelentése, miszerint „meggondoltam magam", önmagában nem minden esetben ad választ az összes kapcsolódó jogkérdésre. A konkrét szerződést és a meghiúsulás körülményeit is meg kell vizsgálni.
A Ptk. 6:185. § (3) bekezdése szerint a teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti.
Mikor jár kétszeresen vissza a foglaló?
Ha a foglalót kapó fél felelős a szerződés teljesítésének meghiúsulásáért, akkor a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.
Például:
- az ingatlan vételára: 50 millió forint;
- a vevő foglalóként: 5 millió forintot fizet;
- az eladó olyan okból nem teljesíti a szerződést, amelyért ő felelős.
Ebben az esetben az eladónak főszabály szerint 10 millió forintot kell visszatérítenie.
Ez a foglaló egyik legfontosabb jogkövetkezménye.
A Ptk. 6:185. § (3) bekezdése szerint a teljesítés meghiúsulásáért felelős fél a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.
Mi történik, ha mindkét fél felelős a szerződés meghiúsulásáért?
Ez egy kevésbé ismert, de fontos szabály.
Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.
Ugyanez igaz arra az esetre is, ha a szerződés meghiúsulásáért egyik fél sem felelős.
A kérdés azonban sokszor éppen az, hogy valóban fennáll-e a felek felelőssége, és milyen mértékben járult hozzá az egyik vagy a másik fél magatartása a szerződés meghiúsulásához.
A Kúria szerint a foglaló szankciós jogkövetkezményeinek alkalmazásakor ezért a szerződés meghiúsulásáért való felelősséget kell vizsgálni.
Foglaló vagy előleg? Mi a különbség?
A foglaló és az előleg nem ugyanaz.
Mindkettő lehet olyan pénzösszeg, amelyet a vevő az adásvétel teljesítése előtt fizet meg, azonban eltérő jogi funkciójuk van.
Az előleg alapvetően a vételár előre megfizetett része.
A foglaló ezzel szemben a szerződés teljesítésének megerősítését szolgálja, és a szerződés meghiúsulása esetére különleges jogkövetkezményeket kapcsol a felek magatartásához.
Ezért különösen fontos, hogy az adásvételi szerződésből egyértelműen kiderüljön, hogy az adott összeg foglalóként kerül megfizetésre. A Ptk. 6:185. § (1) bekezdése ezt kifejezetten megköveteli.
Mennyi lehet a foglaló?
A magyar jogszabály nem határoz meg olyan általános szabályt, amely szerint a foglalónak minden esetben a vételár meghatározott százalékának - például 10%-ának - kell lennie.
A gyakorlatban ugyan gyakran találkozni a vételár 10%-ának megfelelő foglalóval, de ez nem törvényi mérték.
A Ptk. 6:185. § (5) bekezdése ugyanakkor kimondja, hogy a túlzott mértékű foglaló összegét a bíróság a kötelezett kérelmére mérsékelheti.
Ezért a foglaló összegének meghatározásakor nem kizárólag azt érdemes nézni, hogy „mennyi a szokásos", hanem azt is, hogy az összeg az adott ügylethez és a szerződéses kötelezettséghez képest megfelelő-e.
Mi történik, ha a bank nem ad hitelt?
Az egyik leggyakoribb probléma az ingatlanvásárlások során, amikor a vevő a vételár egy részét banki hitelből kívánja finanszírozni.
A vevő ilyenkor könnyen kerülhet olyan helyzetbe, hogy:
1. kiválasztja az ingatlant;
2. aláírja az adásvételi szerződést;
3. foglalót fizet;
4. benyújtja a hitelkérelmet;
5. a bank azonban nem biztosítja a szükséges finanszírozást.
Ilyenkor felmerül a kérdés:
Visszajár a foglaló, ha a bank nem ad hitelt?
Erre nincs minden esetben automatikus igen vagy nem válasz.
A döntő kérdések közé tartozhat például:
- mit tartalmaz az adásvételi szerződés;
- milyen finanszírozási feltételeket rögzítettek a felek;
- a vevő milyen kötelezettségeket vállalt;
- milyen okból utasította el a bank a hitelkérelmet;
- a vevő megfelelően és időben járt-e el;
- fennállt-e a vevő oldalán olyan körülmény, amely a teljesítés meghiúsulásáért fennálló felelősségét megalapozhatja.
A Kúria foglalóval kapcsolatos gyakorlatában is megjelenik a banki finanszírozás kérdése, és hangsúlyos a szerződés meghiúsulásáért fennálló felelősség vizsgálata.
Ezért hitelből történő ingatlanvásárlás esetén különösen fontos, hogy a foglaló megfizetése előtt az adásvételi szerződés megfelelően rendezze a finanszírozás kockázatait.
Mi történik, ha az eladó nem akarja eladni az ingatlant?
Tegyük fel, hogy a vevő megfizette a foglalót, az adásvételi szerződést aláírták, majd az eladó közli:
„Mégsem szeretném eladni a lakást."
Ez önmagában még nem jelenti azt, hogy minden további körülmény nélkül automatikusan kétszeres foglaló jár.
A kérdést abból a szempontból kell vizsgálni, hogy a szerződés teljesítésének meghiúsulásáért valóban az eladó felelős-e, és milyen jogi lépést tett vagy mulasztott el.
Ha a szerződés meghiúsulásáért a foglalót kapó fél felelős, a Ptk. alapján a kapott foglaló kétszeres visszatérítésének van helye.
Bizonyos esetekben azonban a vevő nem feltétlenül csak a foglaló visszatérítésével kapcsolatos igényt érvényesíthet. A Ptk. szerint a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése nem mentesít a szerződésszegés egyéb jogkövetkezményei alól.
Visszajár a foglaló, ha a vevő egyszerűen meggondolja magát?
Nem feltétlenül.
Ha a vevő minden olyan szerződéses vagy jogszabályi alap nélkül áll el az ügylettől, amely miatt a szerződés teljesítése meghiúsul, felmerülhet a foglaló elvesztése.
Ugyanakkor nem szabad minden olyan helyzetet automatikusan „vevői meggondolásként" kezelni, amikor a vevő végül nem tudja vagy nem akarja teljesíteni a szerződést.
Más lehet például a jogi helyzet akkor, ha:
- az eladó megszegte a szerződést;
- az ingatlannal kapcsolatban lényeges probléma merült fel;
- a szerződésben meghatározott feltétel nem teljesült;
- a finanszírozás kapcsán külön feltételt kötöttek ki;
- vagy a teljesítés olyan okból vált lehetetlenné, amelyért egyik fél sem felelős.
Ezért a foglaló sorsát mindig az adott szerződés és a konkrét körülmények alapján kell megítélni.
Mi történik, ha a szerződés teljesítése lehetetlenné válik?
Előfordulhat olyan helyzet is, amikor az adásvételi szerződés teljesítése valamely későbbi körülmény miatt már nem lehetséges.
Ilyenkor különösen fontos annak vizsgálata, hogy:
- pontosan miért vált lehetetlenné a teljesítés;
- mikor következett be ez a körülmény;
- melyik fél érdekkörében merült fel;
- és fennáll-e valamelyik fél felelőssége.
A foglaló szempontjából ugyanis nem önmagában az számít, hogy a szerződés végül nem teljesült, hanem az is, hogy a teljesítés meghiúsulásáért ki felelős. A Kúria ezt a Ptk. 6:185. § értelmezése során kifejezetten hangsúlyozza.
A foglaló elvesztése mellett lehet-e további kártérítést kérni?
Igen, a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése önmagában nem zárja ki a szerződésszegés egyéb jogkövetkezményeit.
A Ptk. 6:185. § (4) bekezdése szerint a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése nem mentesít a szerződésszegés következményei alól.
Ugyanakkor a törvény azt is kimondja, hogy a kötbér és a kártérítés összege a foglaló összegével csökken.
Ezért egy foglalóval kapcsolatos jogvita esetén nem célszerű kizárólag arra koncentrálni, hogy „jár-e vissza a foglaló". Meg kell vizsgálni az esetleges további szerződésszegési igényeket is.
Hogyan lehet visszakövetelni a foglalót?
Ha a foglaló visszajár, de a másik fél nem hajlandó azt önként visszafizetni, először érdemes a szerződés és a rendelkezésre álló bizonyítékok alapján pontosan meghatározni a követelés jogalapját és összegét.
Érdemes megőrizni:
- az adásvételi szerződést;
- a foglaló megfizetését igazoló banki bizonylatot;
- az eladóval vagy vevővel folytatott e-maileket;
- SMS-eket és üzenetváltásokat;
- banki vagy hitelügyintézéssel kapcsolatos dokumentumokat;
- az ingatlanhoz kapcsolódó egyéb releváns iratokat.
A következő lépés adott esetben ügyvédi felszólítás, majd - a követelés jellegétől és összegétől függően - megfelelő bírósági vagy fizetési eljárás lehet.
A bizonyítékok jelentősége különösen nagy lehet annak megítélésében, hogy miért hiúsult meg a szerződés, és ezért melyik fél felelős.
Összegzés: a foglaló sorsa mindig a szerződés meghiúsulásának okától függ
A foglalóval kapcsolatban az egyik leggyakoribb tévhit, hogy annak sorsa automatikusan eldől attól függően, hogy a vevő vagy az eladó „lépett vissza".
A valóság ennél összetettebb.
A legfontosabb kérdés az, hogy miért hiúsult meg a foglalóval biztosított kötelezettség teljesítése, és ezért melyik fél felelős.
A Ptk. 6:185. § alapján:
- teljesítés esetén a foglaló beszámít a tartozásba;
- ha egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős a meghiúsulásért, a foglaló visszajár;
- ha a foglalót adó fél felelős, a foglalót elveszíti;
- ha a foglalót kapó fél felelős, a foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni;
- túlzott mértékű foglaló esetén a bíróság mérséklésének is lehet helye.
Ingatlan-adásvétel esetén ezért a foglaló megfizetése előtt érdemes nemcsak az összeget, hanem a szerződés teljes konstrukcióját megvizsgálni. Különösen fontos ez akkor, ha a vételárat banki hitelből kívánják finanszírozni, vagy ha a szerződés teljesítése valamilyen feltételtől függ.
Egy megfelelően megszerkesztett adásvételi szerződés jelentősen csökkentheti annak kockázatát, hogy egy későbbi szerződéses vita során több millió forintos foglaló visszafizetéséről vagy elvesztéséről kelljen vitatkozni.
Az itt szereplő információk általános tájékoztatásul szolgálnak, és nem minősülnek egyedi jogi tanácsadásnak. Konkrét ügyben a szerződés, a kapcsolódó dokumentumok és az ügy valamennyi körülménye alapján lehet megalapozott jogi álláspontot kialakítani.