Elővásárlási jog ingatlan vásárlásakor – Mire kell figyelni?
Egy ingatlan adásvétele során sokan csak akkor szembesülnek az elővásárlási jog intézményével, amikor a szerződés aláírása után kiderül, hogy valaki más jogosult ugyanazon feltételekkel megvásárolni az ingatlant. Az elővásárlási jog figyelmen kívül hagyása jelentős késedelmet, jogvitát, sőt akár az adásvétel meghiúsulását is eredményezheti.
Ebben a cikkben bemutatom, hogy mit jelent az elővásárlási jog, mikor áll fenn, hogyan kell azt megfelelően kezelni, és mire kell különösen figyelni ingatlan vásárlása vagy értékesítése során.
Mi az elővásárlási jog?
Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy ha a tulajdonos el kívánja adni az ingatlanát egy harmadik személynek, akkor az elővásárlásra jogosult ugyanazon feltételekkel jogosult a vevő helyébe lépni. Az elővásárlási jog célja, hogy meghatározott személyek számára elsőbbséget biztosítson az ingatlan megszerzésére. Az általános szabályokat a Polgári Törvénykönyv tartalmazza, emellett egyes külön törvények – például a termőföldekre vonatkozó szabályozás – speciális rendelkezéseket állapítanak meg.
Fontos hangsúlyozni, hogy az elővásárlási jog nem jelenti azt, hogy a jogosult bármikor megvásárolhatja az ingatlant. Erre csak akkor kerülhet sor, ha az eladó már elfogadott egy konkrét vételi ajánlatot.
Milyen esetekben állhat fenn elővásárlási jog?
Az elővásárlási jog több jogcímen is létrejöhet.
1. Jogszabály alapján
A leggyakoribb esetek:
- közös tulajdon esetén a tulajdonostársakat megillető elővásárlási jog;
- egyes társasházak alapító okiratában meghatározott elővásárlási jog;
- termőföldek esetében a Földforgalmi törvény szerinti jogosultak elővásárlási joga;
- bizonyos önkormányzati vagy műemléki ingatlanokra vonatkozó külön szabályok.
2. Szerződés alapján
Az elővásárlási jogot a felek szerződésben is kiköthetik. Ebben az esetben az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés biztosítja, hogy a jog harmadik személyekkel szemben is érvényesíthető legyen.
Hogyan kell gyakorolni az elővásárlási jogot?
Az eladó nem kerülheti meg az elővásárlásra jogosultat.
Amennyiben létrejön egy adásvételi szerződés egy vevővel, annak lényeges feltételeit közölni kell az elővásárlásra jogosulttal. A jogosult ezt követően nyilatkozhat arról, hogy azonos feltételekkel meg kívánja-e vásárolni az ingatlant. A jogosult nem módosíthatja a vételárat vagy a szerződés egyéb feltételeit, kizárólag változatlan tartalommal léphet a vevő helyébe.
Mit jelent ez a vevő számára?
Sokan úgy gondolják, hogy az adásvételi szerződés aláírásával már biztosan megszerezték az ingatlant.
Ez azonban nem minden esetben igaz.
Ha az ingatlanra elővásárlási jog vonatkozik, a szerződés aláírása után is előfordulhat, hogy egy jogosult él a jogával, és a vevő helyébe lép. Ilyenkor az eredeti vevő elveszíti az ingatlan megszerzésének lehetőségét, ugyanakkor az általa teljesített összegek természetesen visszajárnak.
Ezért különösen fontos, hogy még a szerződéskötés előtt tisztázásra kerüljön, fennáll-e elővásárlási jog.
Hogyan ellenőrizhető az elővásárlási jog?
Az ügyvéd az adásvételi szerződés előkészítése során többek között megvizsgálja:
- a tulajdoni lapot;
- a társasház alapító okiratát;
- a közös tulajdon fennállását;
- az esetleges szerződéses elővásárlási jogot;
- speciális jogszabályok alkalmazhatóságát.
Nem minden elővásárlási jog szerepel a tulajdoni lapon, ezért kizárólag annak áttanulmányozása nem minden esetben elegendő.
Mi történik, ha az elővásárlási jogot megsértik?
Amennyiben az eladó nem biztosítja az elővásárlási jog gyakorlásának lehetőségét, az jogvitát eredményezhet.
A jogosult meghatározott feltételek fennállása esetén bírósághoz fordulhat, és kérheti annak megállapítását, hogy az adásvételi szerződés alapján ő lépjen a vevő helyébe.
Ez jelentős bizonytalanságot okozhat valamennyi érintett fél számára, ezért a szabályok pontos betartása kiemelten fontos.
Külön szabályok termőföld esetén
A termőföldek adásvételére speciális szabályok vonatkoznak.
Ilyenkor az elővásárlási jogosultak köre törvényben meghatározott, és az adásvételi szerződés közzétételére, valamint a jogosultak nyilatkozattételére külön eljárási szabályok irányadók. Az eljárás több hatóság közreműködésével zajlik, ezért lényegesen összetettebb, mint egy lakóingatlan adásvétele.
Mire érdemes figyelni ingatlan vásárlásakor?
Az elővásárlási joggal kapcsolatos problémák jelentős része megfelelő előkészítéssel elkerülhető.
Vásárlás előtt célszerű:
- ellenőrizni a tulajdoni lapot;
- megvizsgálni a társasházi dokumentumokat;
- tisztázni, hogy fennáll-e elővásárlási jog;
- ügyvéd közreműködésével elkészíteni az adásvételi szerződést;
- szükség esetén megfelelően lefolytatni az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos eljárást. A lakásvásárlás során az ügyvéd szerepe nem csupán a szerződés megszerkesztése, hanem az ilyen jogi kockázatok feltárása és kezelése is.
Összegzés
Az elővásárlási jog az ingatlan-adásvételek egyik legfontosabb jogintézménye. Megfelelő kezelése nélkül egy már megkötött adásvételi szerződés is bizonytalanná válhat. Mind az eladók, mind a vevők számára kiemelten fontos, hogy már a szerződéskötés előtt tisztában legyenek azzal, fennáll-e ilyen jogosultság, és ha igen, milyen eljárási szabályokat kell betartani.
Egy megfelelően előkészített adásvételi szerződés jelentősen csökkenti a későbbi jogviták kialakulásának kockázatát.
Amennyiben ingatlan vásárlását vagy értékesítését tervezi, illetve kérdése merül fel az elővásárlási joggal kapcsolatban, célszerű már a szerződéskötést megelőzően ügyvédi tanácsot kérni.
Irodám teljes körű jogi segítséget nyújt ingatlan-adásvételi szerződések elkészítésében, azok jogi átvilágításában, valamint az elővásárlási joggal kapcsolatos kérdések rendezésében.